Девелопмент — слово, используемое в среде русских риэлторов для обозначения деятельности риэлтора, который занимается посредничеством при спекулятивных операциях не только с готовой недвижимостью, но и с ещё не готовой недвижимостью (такой риэлтор называется «девелопер»).
Девелоперские компании обычно работают с архитектурными и строительными предприятиями, занимаясь финансированием и брокерством. Деятельность девелопера на рынке недвижимости можно сравнить с деятельностью продюсера в шоу-бизнесе.
Термин образован путём калькирования английского слова development, в переводе — «развитие, расширение, развертывание, рост; эволюция», т. е. в оригинале общеупотребительного слова, которое можно применять в любых контекстах. В России «девелопером» также могут называть разработчика ПО, картридж для копировального аппарата и др. (см. статью «Девелопер»). Аналогичная история произошла в русском языке и с некоторыми другими английскими словами, например, со словом «паттерн».
Виды девелопмента
Различают два основных вида девелопмента - fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.
В первой схеме, fee-development девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.
В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.
Вторая разновидность speculative development.
Speculative development, гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта.
По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.
Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.
Попытка положиться на один финансовый источник практически обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта, девелопер претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости.
Естественно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим, большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции.
Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент - искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.
Источники информации: