Как узаконить самовольную постройку?

Что такое самовольная постройка

Самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Такие постройки не являются объектом недвижимости и не подлежат регистрации в качестве объекта права собственности на недвижимое имущество. Осуществившее самовольную постройку лицо не приобретает на нее право собственности и, следовательно, не вправе распоряжаться ею – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка не имеет также статуса объекта незавершенного строительства и не подлежит государственной регистрации в этом качестве.

Как было указано Верховным Судом РФ, приобрести право собственности на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, в силу приобретательной давности невозможно. Положение о приобретательной давности означает, что лицо, которое не является собственником недвижимого имущества, но добросовестно и непрерывно владеет им в течение 15 лет, приобретает право собственности на него (ст. 234 ГК РФ). Правовая позиция Верховного Суда РФ была подтверждена Конституционным Судом РФ, который указал, что гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит субъекту на законных основаниях.

Возведение самовольной постройки влечет ответственность. Статьей 58 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена ответственность (дисциплинарная, имущественная, административная, уголовная) для лиц, виновных в нарушении законодательства о градостроительной деятельности.

Граждане или юридические лица, занимающиеся самовольным строительством, несут ответственность согласно Кодексу об административных правонарушениях РФ. Так, в данном случае на граждан налагается административный штраф в размере от 3 до 5 МРОТ.

Составлять протоколы об административных правонарушениях, предусмотренных ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, имеют право должностные лица органов государственного архитектурно-строительного надзора (ч. 1 ст. 28.3 КоАП РФ) и должностные лица органов внутренних дел (милиции) (п. 1 ч. 2 ст. 28.3 КоАП РФ).

Снос самовольных построек

Лицо, осуществившее самовольную постройку, должно за свой счет снести ее или привести участок в первоначальное состояние. Вопросами сноса самовольных построек занимаются местная администрация и суд. Постройка в любом случае будет подлежать сносу, если она нарушает права и законные интересы других лиц, либо создает угрозу для жизни и здоровья граждан.

Подобные нормы были и ранее в российском законодательстве. Так, согласно Постановлению СНК РСФСР от 22.05.1940 № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках» (в ред. от 23.07.1993) самовольные застройщики обязаны немедленно по получении соответствующего требования местного исполнительного органа власти прекратить строительство и в течение месячного срока своими силами и за свой счет снести все возведенные ими строения или части строений и привести в порядок земельный участок. Эта норма применяется в части, не противоречащей ст. 222 ГК РФ.

Аналогичное положение есть и в земельном законодательстве – при сносе самовольной постройки виновная сторона должна возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ею земельных правонарушений, и привести земельный участок в пригодное для использования состояние за свой счет.

Снос самовольных построек производится только по решению суда. Споры, связанные со сносом, возникают в связи с исками частных лиц и органов местного самоуправления (местных администраций).

Обратите внимание! Если самовольная постройка нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу для жизни и здоровья граждан, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском о ее сносе.

В качестве примера можно привести извлечение из постановления Московского областного суда, который, в частности, сделал следующий вывод: «Тот факт, что постройки возведены без надлежащего разрешения и не приняты в эксплуатацию, не является достаточным соответствующим закону основанием к принятию решения об их сносе, при том что дача остается в пользовании ответчика, постройки не нарушают интересы других лиц».

Признание прав собственности на самовольно возведенные строения

Иски о признании прав на самовольные постройки подаются в целях легализации таких объектов. В случае вынесения положительного решения можно зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество. Без обращения в суд лицо, осуществившее такую постройку, имеет право на нее только как на совокупность материалов (кирпич, доски, гвозди, стекла и т. д.).

Ранее в ст. 222 Гражданского кодекса РФ были указаны два случая, когда возможно принятие судом решения о признании права собственности на самовольную постройку:

1. При осуществлении лицом постройки на не принадлежащем ему земельном участке, если этот участок будет в установленном порядке предоставлен ему под возведенную постройку (данное положение с 1 сентября 2006 г. утратило силу).
2. Если земельный участок, где осуществлена постройка, находится в собственности (пожизненном наследуемом владении или пользовании) гражданина. В этом случае владелец участка, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на строительство в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при условии, что ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей.

Подсудность дел по искам граждан о признании права собственности на самовольную постройку

Такие дела подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции по месту возведения соответствующего строения.

При рассмотрении дел указанной категории заинтересованное лицо должно доказать в суде такие факты, как:

• право на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешение собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство (реконструкцию);
• соблюдение целевого назначения земельного участка;
• наличие утвержденной в установленном порядке проектной и разрешительной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство;
• соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

Если строительство осуществлено на отведенном земельном участке, но существенно нарушены архитектурные нормы и правила, вопрос о признании прав собственности может решаться судом с учетом обстоятельств дела и исходя из возможности устранения нарушений. Суд может затребовать заключение специалиста или назначить соответствующую экспертизу.

Таким образом, возможны следующие варианты решений суда по искам граждан о признании права собственности на самовольную постройку:

• право собственности на самовольную постройку не может быть признано ни за лицом, осуществившим строительство, ни за собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, поскольку сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан;
• право собственности может быть признано за лицом, осуществившим строительство на принадлежащем ему земельном участке;
• право собственности может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, когда строительство осуществлено другим лицом, не обладающим правами на участок. Лицо, за которым признано право собственности, возмещает осуществившему строительство лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

После вступления в силу решения суда о признании права собственности на постройку это право подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Оформление прав собственности на некоторые созданные или создаваемые объекты недвижимости в соответствии с изменениями в действующем законодательстве

С 1 сентября 2006 года установлен новый порядок государственной регистрации права собственности на следующие объекты:

• объекты недвижимости, для строительства, реконструкции которых не требуется выдачи разрешения на строительство;
• объекты индивидуального жилищного строительства, создаваемые или созданные на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства;
• объекты недвижимости, создаваемые или созданные на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).

Внесенные Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ изменения существенно облегчают процесс оформления прав собственности на указанные объекты недвижимости. Судебная процедура, описанная выше, для таких объектов не нужна, так как теперь они не являются самовольными постройками.

Необходимо обратить внимание, что выдача разрешения на строительство не требуется в случаях:

1. строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2. строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3. строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4. изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
5. иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Основаниями для государственной регистрации права собственности являются документы:

• Декларация, подтверждающая факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для его строительства или реконструкции не требуется разрешение на строительство) и содержащая описание такого объекта.

Однако ни в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ, ни в Приказе Минэкономразвития РФ от 15.08.2006 № 232 не указано, где гражданин может получить форму декларации, какой орган ее выдает. Вероятно, форма декларации будет предоставляться гражданам в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.

При оформлении декларации гражданин должен самостоятельно вписать в нее информацию об объекте недвижимости: адрес, вид (название), назначение постройки, кадастровый номер земельного участка, площадь постройки, год ее создания, материал наружных стен, подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.

• Технический паспорт, подтверждающий факт создания и содержащий описание объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).

• Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном порядке.

• Кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.

Упрощенный порядок оформления права собственности на земельный участок

При отсутствии правоустанавливающих документов на земельные участки упрощенным порядком регистрации права собственности на землю могут воспользоваться следующие граждане:

1. Физические лица, которым земельный участок принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования либо на праве пожизненно наследуемого владения. Документы на земельный участок, находящиеся у таких граждан, являются основанием для государственной регистрации права собственности:

• акт о предоставлении гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
• акт (свидетельство) о праве гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
• выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на данный земельный участок (если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
• иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на данный земельный участок.

Помимо одного из перечисленных документов для регистрации права собственности на земельный участок необходимо представить кадастровый план соответствующего земельного участка.

Прежде чем провести кадастровый учет земельного участка в Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости), следует провести землеустроительные работы, включающие межевание границ участков (оплачивается гражданином отдельно).

Зарегистрировать право собственности на такие земельные участки можно в порядке, установленном ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ. Принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность данных земельных участков в этом случае не требуется.

2. Физические лица, которые владеют участком в садоводческом, огородническом, дачном товариществе или кооперативе, но не имеют каких бы то ни было документов о правах на землю.

Эта довольно распространенная ситуация связана с тем, что дачные участки распределялись давно и членство в товариществе или кооперативе подтверждалось лишь книжкой садовода или иными подобными документами.

Если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу 01.09.2006 г. Закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом.

Предоставление в указанном случае земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя.

К данному заявлению прилагаются следующие документы:

• описание местоположения границ земельного участка, подготовленное этим гражданином;
• заключение правления данного некоммерческого объединения с указанием гражданина, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждением соответствия указанного описания местоположения границ земельного участка местоположению границ земельного участка, фактически используемого гражданином.

В случае если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган вправе запросить дополнительно следующие документы:

1. удостоверенную правлением данного некоммерческого объединения копию правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения;
2. выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащую сведения о данном некоммерческом объединении. Обратите внимание, что практика применения норм Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ еще только складывается, поскольку с момента введения его в действие прошло немного времени.

Источник информации: практический журнал для бухгалтера, кадровика, юриста, и руководителя «В курсе дела».