Многие нуждаются в жилье, только купить его сразу не всем под силу. Одни люди могут за пару лет работы накопить нужную сумму и сделать нужное приобретение. Другие люди, у которых нет такой возможности, берут ипотеку, но не все могут ее погашать, так как процент большой, да и выплаты каждый месяц огромные.
Вот несколько советов, с помощью которых можно существенно сократить бремя выплат по ипотечному кредиту.
Возьмем для примера среднестатистические условия ипотечного кредита на квартиру в г. Москве:
- сумма кредита — 6000000 руб.;
- срок — 30 лет;
- ставка — 14% годовых.
Ежемесячный платеж при аннуитетном платеже — 71118 руб., из них 69041 руб. приходится на проценты; при дифференцированном платеже — 85708 руб., из них 16667 руб. — основной долг (тело кредита) остальное составляют проценты.
Примечание:
- Аннуитетный платеж предполагает, что сначала заемщик должен выплатить банку проценты на всю сумму кредита, а уже потом само тело кредита. Такой платеж равен одной сумме на протяжении всего срока пользования, т.е. первый и последний платеж одинаковы. При этом в общей сумме платежа 80% от суммы составляют проценты по кредиту, спустя половину срока ситуация меняется.
- Дифференцированный платеж позволяет гасить долг по основному телу кредита одновременно с процентами, которые начисляются на оставшуюся сумму основного долга. В результате, чем больше гасите тело кредита, тем меньше проценты, таким образом, платежи убывают. По такому виду платежа первые 4–5 лет, как правило, платите чуть больше чем по аннуитету, но платите основной долг равными и честными долями. Затем платежи уменьшаются.
1. Настаивайте на дифференцированном графике погашения кредита — это выгоднее.
При погашении кредита в соответствии с графиком по дифференцированным платежам переплата по кредиту составит 12 млн. 642 тыс., по аннуитетным платежам — 15 млн. 374 тыс. Дифференцированные платежи на первом этапе кажутся более тяжелыми за счет того, что сначала платишь много, потом мало. Но они убывают каждый месяц и, в результате, платеж по дифференцированным платежам станет ниже, чем по аннуитету. В нашем примере уже через 4 года платеж выравнивается с аннуитетным и будет равен 70658 руб. Затем он продолжит уменьшаться и, к примеру, последний, 360-й платеж, составит 17032 руб. вместе с процентами. В итоге, экономия за 30 лет составит 2 млн. 732 тыс. руб.
2. Занимайтесь страхованием предмета залога самостоятельно.
Как правило, при оформлении кредита, банк предлагает одну — две страховых компании, с которыми у него самые теплые отношения. Но в действительности у него их как минимум 10–12. Тарифы в страховых компаниях могут отличаться до 40%. Таким образом, при условии того, что комплексное страхование достигает 2% от суммы кредита, можете сэкономить до 0,8% на страховании или до 48000 руб. ежегодно или 1440000 руб. за 30 лет, если выберете сами наиболее выгодную страховую компанию.
3. Для снижения общей долговой нагрузки оформляйте кредит на более долгий срок.
Простое правило — чем дольше срок, тем ниже платеж — никто не отменял. Если оформить ипотеку на 20 лет, то ежемесячный платеж будет равен 73642 руб. На 30 лет, напомним, платеж составляет 71118 руб. Даже с учетом более низкой процентной ставки при кредите на 20 лет ежемесячно теряете 2564 руб.
4. Планируйте ежемесячный взнос с запасом для выплат.
Когда берете кредит, то закладывайте меньшую сумму ежемесячных платежей, которые по силам отдавать банку. К примеру, можете платить 100–150 тыс. каждый месяц и взять кредит на 15 вместо 30 лет, то лучше понизить эту планку и оформить кредит на максимальный срок с минимальными выплатами. Это позволит не загонять себя в угол при наступлении финансового коллапса (мало ли что может случиться за 30 лет!). Как правило, каждый банк позволяет досрочное погашение уже через 3–6 месяца. При этом по истечении этого срока допускается и полное погашение кредита. Гораздо лучше вносить платежи, превышающие график, если можете это позволить. При этом можете каждый месяц «редактировать» бюджет (сегодня заплатить 100 тыс. вместо обещанных 70 тыс., в следующем месяце — 150 тыс. и т.д.). К примеру, если вносить ежемесячные платежи в размере 142200 руб., т.е. в два раза превышающие платеж, итоговая переплата составит 7 млн. 687 тыс. руб. вместо 15 млн. 374 тыс. руб. Кроме того, сократится и срок на 15 лет.
5. Откладывайте средства на депозитном счете.
Досрочно рассчитаться с банком можно и другим путем. Каждый аннуитетный платеж гасится через депозитный счет. Это значит, что заемщик вносит деньги на счет, и банк потом списывает с него платеж. Депозит — прекрасный инструмент для экономии денег, потому как откладывать средства лучше на депозите, чтобы эти деньги не потратить. Если на протяжении года вносить на депозит по 100000 руб., из которых по 71118 руб. пойдут в погашение кредита, остальное — на депозитный счет (то есть в копилку), то за год образуется 343000 руб. экономии на депозитном счету, из которых 283725 пойдут в погашение основного долга. После этого ежемесячный платеж составит 67725 и позволит экономить 3393 руб. в месяц. Но при досрочном частичном погашении кредита обязательно пересчитывайте график платежей. Он должен уменьшаться.
6. Мониторьте информацию об изменениях тарифов кредитования.
Процентные ставки в благоприятных экономических условиях у банков постепенно снижаются. Отслеживайте постоянно (раз в месяц) эти изменения на сайте кредитора. И если увидите, что банк стал предлагать ипотеку на более выгодных условиях, то можете обратиться к руководству с заявлением о снижении ставки, но в этом случае не допускаете просроченных платежей и не нарушаете условий кредитования. Банкиры, конечно, не особо рады таким заявлениям, но ставки снижают в надежде на то, что продолжите в будущем брать кредиты именно у них. Даже снижение процентной ставки на 0,25% позволит сэкономить 360000 руб. за весь срок пользования кредитом.
7. Оформляйте налоговый вычет.
С каждого потраченного 1 млн. руб. можно вернуть 130 000 руб. По закону сумма, с которой идет возврат, не должна превышать 2 млн. руб. Таким образом, в нашем случае можем вернуть 260000 руб. и направить их на погашение кредита.
8. Оформляйте налоговый вычет за выплаченные банку проценты по ипотеке.
После выплаты процентов банку за каждый год, можете вернуть себе 13% от этой суммы. За 30 лет возвращенная сумма составит 1998620 руб.
9. Используйте материнский капитал.
Если в семье родился второй ребенок, можно использовать материнский капитал на погашение ипотеки. Если внести эту сумму в счет погашения основного долга, то благодаря этому ежемесячный платеж по аннуитету снизится.
10. Если купленная квартира в ипотеку — не единственное жилье, сдавайте его в аренду.
Наверняка банк пропишет в договоре, что это запрещено или для этого требуется разрешение. Однако, если исправно исполняете условия, своевременно вносите платежи, предоставляете страховой полис, банк и не вздумает проверять квартиру.
Тем не менее, ипотека многими воспринимается как тяжелое ярмо, которое нужно тащить на себе столько времени, за которое дети уже вырастают и обзаводятся своими семьями. Возникает вопрос: «Есть ли альтернативы ипотечному кредиту?».
Рассмотрим, какие еще варианты приобретения жилья существуют:
- рассрочка;
- жилищный кооператив;
- потребительский кредит;
- рента;
- аренда с правом последующего выкупа;
- строительство дома.
Рассрочка.
Строительные компании, заинтересованные в продаже квартир, предлагают покупателям рассрочку. Рассрочка может быть беспроцентной и на длительный срок, может включать невысокий процент, но чаще уже после сдачи дома в эксплуатацию. Рассрочка носит индивидуальный характер, она оговаривается застройщиком и покупателем, может варьироваться сроком от полугода до 5 лет, с первоначальным взносом или без, уплатой процентов или без.
Жилищный кооператив.
Жилищный кооператив — некоммерческая организация, созданная для решения жилищного вопроса граждан. Суть его заключается в том, что гражданин вносит определенную сумму в общую кассу кооператива, и регулярно дополняет её взносами. Когда накопленная сумма достигает 30–50% от необходимой для покупки квартиры, ЖК предоставляет гражданину накопленную часть и необходимую для покупки. Долг кооперативу гражданин отдает также в течение определенного срока. Процент в ЖК меньше, чем по ипотеке, да и документов требуется меньше, годится любая кредитная история. Однако жилищный кооператив имеет и недостатки: кредит ограничен сроком, которые не может более, чем в 1,5 раза превышать срок участия и взносов гражданина в ЖК (вносил деньги в течение 3 лет, кредит дается на срок 3х1,5 =4,5 года). Да и в целом рисков много.
Потребительский кредит.
Требования к заемщику потребительского кредита меньше, чем при ипотечном, не требуется залог квартиры, да и документов меньше. Однако сумма и срок кредита будут невелики, но зачастую это удобнее, нежели ипотечный кредит.
Рента.
Договор ренты можно заключить с пожилым человеком, который имеет в собственности жилье. По договору ренты пожилой человек отдает свое жилье в обмен на небольшие ежемесячные платежи и, возможно, услуги по содержанию и иждивению.
По договору ренты так же можно обменять свое жилье на жилье большей площади, принадлежащее пожилому человеку.
Ежемесячные платежи по договору ренты существенно ниже, чем платежи по ипотеке. Но, есть и обратная сторона: в процессе выполнения договора могут возникнуть противоречия между сторонами, и дело дойдет до суда. В самом худшем случае суд принимает решение о возврате жилья пожилому человеку, и при этом рентоплательщик не в праве требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Аренда с правом последующего выкупа.
Аренда с правом последующего выкупа — довольно редко встречающийся вид сделки по приобретению недвижимости, так как он связан с большими рисками для обеих сторон. Однако, если довольно давно арендуете квартиру и находитесь в доверительных отношениях с арендодателем, то можете оформить договор. Договор должен учитывать условия аренды и купли-продажи жилого помещения.
Строительство дома.
Многие семьи выбирают этот путь решения жилищного вопроса. Строительство дома, конечно, тоже затратное мероприятие, но его можно растянуть на неопределенный срок в зависимости от своих финансовых, временных и трудовых ресурсов. Все-таки приобретение земельного участка уже начало пути, инвестиции в землю перспективны и дальновидны. Неважно, что выберете: быстрое строительство из дешевых материалов или более основательное из кирпича, но строительство дома — неплохая альтернатива ипотеке.
Источники информации:
- — статья «Альтернативы ипотеке: жилье другими путями»;
- — статья «Как уменьшить ипотечный платеж (10 простых советов)».